BIESS (Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social) — государственный банк, обслуживающий аффилиатов IESS. Его ипотечная программа — самая дешёвая в Эквадоре, и одна из самых дешёвых в Латинской Америке.
Главные параметры программы 2026
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Процентная ставка | 2.99% годовых |
| Максимальный срок | 30 лет |
| Финансирование | До 100% стоимости для сумм до $65 000 |
| Максимальная сумма (вторичка) | До $94 303 |
| Максимальная сумма (новостройка) | До $200 000 (при условиях) |
| Минимум аффилиации IESS | 36 месяцев |
| Возрастной потолок | Возраст + срок кредита ≤ 75 лет |
| Срок одобрения | 30–90 дней |
Ставка 2.99% действует с 27 января 2026, когда BIESS снизил её с 6% — это был самый низкий показатель в истории. С 1 апреля 2026 максимальный срок расширили с 25 до 30 лет — это снизило ежемесячные платежи и увеличило доступность для аффилиатов в среднем возрасте.
Кому доступна BIESS-ипотека
Базовое требование — быть аффилиатом IESS с минимум 36 месяцами непрерывных взносов. Есть три категории:
1. Аффилиаты с трудовым контрактом
Работники по найму с официальным эквадорским трудовым контрактом. Работодатель ежемесячно делает взносы 11.15% от зарплаты в IESS, плюс работник вычитает 9.45% из зарплаты. После 36 месяцев — допуск к программе.
2. Добровольные аффилиаты (Afiliados Voluntarios)
Самозанятые, фрилансеры, иностранцы без эквадорского работодателя. Делают взносы самостоятельно — в 2026 минимум $84.06/мес (на базе минимальной зарплаты SBU $470 × 17.6%). После 36 месяцев — те же права на ипотеку.
3. Пенсионеры IESS (Jubilados)
Получают пенсию IESS — автоматически имеют доступ к ипотеке. На практике используют программу для покупки второго жилья или для поддержки детей.
Иностранец и BIESS — реальный путь
Для иностранца этот маршрут возможен, но требует терпения:
- Получить резидентскую визу — любой тип (инвестор, рантье, профессиональная, цифровой кочевник). См. визы Эквадора.
- Получить cédula — после визы. Без cédula — IESS не оформят.
- Открыть аффилиацию IESS — через работодателя или как доброволец. Заявка через сайт iess.gob.ec, обычно одобряют за 5–15 дней.
- Платить взносы 36 месяцев — это минимум 3 года.
- Подать заявку на BIESS-ипотеку — через сайт biess.fin.ec, прекалификация автоматическая.
На практике: добровольная аффилиация для иностранца обходится в $84–120/мес. За 3 года — около $3500. Если планируется покупка $80K вторички, BIESS-ипотека сэкономит $40K+ за весь срок против частной ипотеки под 8–10% — это окупает ожидание.
Альтернативы BIESS — для тех, кто не готов ждать 3 года
Частная ипотека в банке
| Банк | Ставка | LTV | Срок | Требования |
|---|---|---|---|---|
| Banco Pichincha | 8.5–10% | до 80% | до 20 лет | Доход в Эквадоре или подтверждённый зарубежный |
| Banco Pacífico | 8–9.5% | до 80% | до 20 лет | Резидентская виза + 6 мес. истории в банке |
| Banco Guayaquil | 9–11% | до 70% | до 15 лет | Резидентская виза + хорошая кредитная история |
Кооперативная ипотека
| Кооператив | Ставка | LTV | Срок |
|---|---|---|---|
| JEP | 10–13% | до 70% | до 15 лет |
| Jardín Azuayo | 11–14% | до 70% | до 12 лет |
| Cooprogreso | 10–12% | до 70% | до 15 лет |
Кооперативы более лояльны к иностранцам без длинной кредитной истории — главное иметь активный счёт у них 6–12 месяцев.
Покупка за наличные
Многие иностранцы используют гибрид: переводят деньги через USDT P2P, покупают вторичное жильё за $60–120K за наличные, далее оформляют BIESS-ипотеку под рефинансирование уже как собственники с историей в IESS. Это даёт быстрый въезд в недвижимость и доступ к низкой ставке через 3 года.
Расходы по BIESS-ипотеке (что не входит в саму ипотеку)
При оформлении сделки покупатель оплачивает:
- Alcabala — налог на передачу имущества, ~1% от кадастровой оценки.
- Регистрационный сбор — ~0.4% от стоимости.
- Нотариальные расходы — $300–600 (фиксированная сетка по сумме).
- Avalúo BIESS — оценка объекта банком, $150–300.
- Страхование жизни и имущества (обязательное по ипотеке) — ~$200–400/год от суммы.
Итого на $80K сделку: примерно $2200–3500 разовых расходов сверх кредита.
Подводные камни
- Просрочки IESS — пропустили 1 месяц взносов как доброволец = считается прерванный стаж, 36 месяцев начинаются заново. Платите автосписанием.
- Avalúo меньше цены — BIESS финансирует от своей оценки, не от заявленной цены. Если продавец просит $100K, а BIESS оценил в $80K — доплачиваете разницу из своих.
- Покупка через юр. лицо — BIESS оформляет ипотеку только на физлицо, не на компанию.
- Земля без построек — BIESS не финансирует, только готовое жильё или строительство по разрешённому проекту.
Sources / источники: